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DESENZANO - CONFERENZA A.N.A.C.I. - 25.09.99

PROBLEMATICHE DI GESTIONE DEGLI IMMOBILI CON RIFERIMENTO
AD ALCUNI SERVIZI (GESTIONE PISCINE CONDOMINIALI, RISCALDAMENTO,
CONTRATTI D’OPERA, ETC.)

 LA GESTIONE DELLE PISCINE CONDOMINIALI

Preliminarmente è opportuno richiamare le circolari e gli atti normativi che nel nostro ordinamento giuridico riguardano l’uso e la gestione delle piscine in generale. Infatti, manca nel nostro ordinamento una normativa che si riferisca specificamente alle piscine c.d. condominiali, ossia le piscine costruite all’interno di un edificio in condominio o comunque facenti parte di un complesso condominiale. Dunque, il problema che si pone è quello di verificare se ed entro quali limiti la normativa generale può essere applicata alle piscine condominiali.

Procedendo con ordine, in particolare, ricordiamo:

  • la Circolare del Ministero dell’Interno n. 16 del 15.02.51 che detta norme di sicurezza per la costruzione, l’esercizio e la vigilanza dei locali destinati a pubblico spettacolo e contiene prescrizioni relative all’agibilità delle piscine;
  • la Circolare del Ministero della Sanità n. 128 del 16.07.71 che detta norme in materia di vigilanza igienico-sanitaria delle piscine;
  • il Decreto Ministeriale 10.09.86 che detta norme di sicurezza per la costruzione e la gestione di impianti sportivi;
  • l’Atto di Intesa fra Stato e Regioni, proposto nel 1992 dal Ministero della Sanità, che detta norme sugli aspetti igienico-sanitari concernenti costruzione, manutenzione e vigilanza delle piscine ad uso natatorio, con lo scopo di uniformare la disciplina in materia su tutto il territorio nazionale;
  • il Decreto Ministeriale 18.03.96 che detta norme in materia di sicurezza per la costruzione e l’esercizio di impianti sportivi.

Quanto all’efficacia di tali atti normativi con riferimento alla speciale materia delle piscine condominiali, si rileva che le circolari ministeriali sono atti normativi meramente interni e pertanto privi di efficacia normativa generale, vincolanti per le pubbliche amministrazioni che ne sono destinatarie e non direttamente per i cittadini. In ogni caso, le circolari del 1951 e del 1971 non sono comunque applicabili alle piscine condominiali, poiché si riferiscono espressamente alle piscine in quanto impianti sportivi - nei quali pertanto viene praticata una vera e propria disciplina sportiva – aperti al pubblico. Ciò vale anche per i citati Decreti Ministeriali. Al contrario, le piscine condominiali sono destinate ad uno scopo di mera ricreazione e soprattutto sono riservate ad una categoria ben determinata e circoscritta di persone: i condomini ed i loro ospiti.

Ben diversa considerazione meritano le norme che si leggono nell’Atto di intesa fra Stato e Regioni del 1992 che contiene prescrizioni notevolmente onerose. A titolo d’esempio, l’art. 6 che, ai fini della sicurezza, dell’igiene e della funzionalità delle piscine, individua alcune figure professionali, fra le quali il responsabile della piscina e l’assistente bagnanti, prescrivendo – quanto al primo - che "il responsabile della piscina risponde giuridicamente ed amministrativamente della gestione dell’impianto" e che "durante il periodo di funzionamento della piscina deve essere assicurata la presenza del responsabile o di altra persona all’uopo incaricata", e prescrivendo – quanto al secondo – che "in ogni piscina dovrà essere assicurata la presenza continua di almeno due assistenti bagnanti.

Per vasche con specchi d’acqua fino a 100 metri quadrati di superficie è necessaria la presenza, a bordo vasca, di almeno un assistente bagnanti. Per vasche con specchi d’acqua di superficie maggiore dovrà essere prevista la presenza continua, a bordo vasca, di assistenti bagnanti aggiuntivi in ragione di una unità per ogni 600 metri quadrati di superficie o frazione"; in ogni caso, dispone la medesima norma, "le prestazioni di primo soccorso devono essere assicurate durante tutto il periodo di funzionamento dell’impianto, da personale della piscina che dovrà essere all’uopo formato". Si legga, altresì, l’art. 7 che prescrive che "in tutti gli ambienti della piscina, quotidianamente, deve essere praticata una accurata pulizia con allontanamento di ogni rifiuto".

E sembra proprio che queste prescrizioni debbano essere applicate anche a quasi tutte le piscine condominiali. Infatti, l’art. 1 prescrive che le norme dell’Atto d’intesa devono essere applicate esclusivamente alle piscine di uso pubblico e l’art. 2 prescrive che "di norma le piscine sono di uso pubblico; sono di uso privato le piscine facenti parte di unità abitative mono o bifamiliari, il cui uso (…) sia limitato ai componenti della famiglia ed a loro ospiti".

Pertanto, le prescrizioni contenute nell’Atto di intesa si applicano a tutte le piscine condominiali che non facciano parte di un fabbricato in cui abitano al massimo due famiglie. Detto criterio è assai discusso e discutibile, soprattutto per la sua genericità che pone difficoltà interpretative, ma appare confermato dal disposto dell’art. 10 dello stesso Atto, il quale indica a quali prescrizioni è possibile derogare "per le piscine a servizio di comunità quali condomini, multiproprietà, alberghi, camping…", implicitamente ritenendo, dunque, inderogabili, le altre prescrizioni dell’Atto stesso anche per le piscine condominiali. Pertanto, almeno sino ad un intervento legislativo che detti una disciplina specifica per le piscine condominiali, il Condominio quale proprietario dell’impianto e per suo conto l’amministratore, se nominato, oppure il gestore responsabile dell’impianto che sia stato a tal fine specificamente incaricato dal Condominio stesso, "dovrebbe" essere tenuto all’osservanza delle prescrizioni sopra descritte.

Tuttavia, ho volutamente adoperato il verbo "dovere" al condizionale e ne spiego subito il motivo che si ricollega alla discussa efficacia dell’Atto di Intesa.

Infatti, sino ad oggi detto Atto ha un valore meramente programmatico, poiché non è ancora stato recepito dalle singole Regioni. Però le indicazioni fornite dai Ministeri sono contrastanti: infatti, nel 1993 – a fronte delle critiche formulate dai gestori di impianti sportivi a causa delle prescrizioni molto onerose contenute nell’Atto – il Ministero della Sanità – Direzione Generale Servizi Igiene Pubblica aveva invitato le Regioni ad attendere; invece, nel 1994, il Ministero degli Interni ha espressamente dichiarato che, seppur non ancora recepito dalle singole Regioni, l’Atto deve comunque essere considerato immediatamente operativo e vincolante.

Proprio per questo, diventa importante che i condomini o per essi l’amministratore curi l’osservanza, se non di tutte, senz’altro delle principali prescrizioni dell’Atto di Intesa ed anche delle Circolari e dei Decreti Ministeriali sopra citati: ciò in quanto, a fronte del verificarsi di un sinistro, potrebbe risultare gravosa la responsabilità, almeno colposa, del Condominio ed altrettanto difficile per esso fornirne la prova liberatoria.

Infatti, qualora una persona – condomino o ospite – subisse un incidente o contraesse un’infermità in qualche misura collegata all’uso della piscina (per esempio, scivolasse e cadesse nella piscina priva di acqua infortunandosi oppure fosse colto da malore che degenerasse in ben più gravi conseguenze per l’assenza di personale assistente in piscina oppure contraesse un’infezione dovuta all’omissione o alla negligenza nella disinfezione dell’acqua), potrebbero sorgere due ordini di responsabilità a carico dei condomini quale proprietari - e pertanto a carico dell’amministratore se nominato - ed a carico del gestore responsabile della piscina, se incaricato dal Condominio.

Si tratterebbe di responsabilità, civile e penale.

Quanto alla responsabilità civile, i condomini, in qualità di proprietari della piscina, o l’amministratore se nominato sarebbero civilmente responsabili nei confronti della persona che ha subito danno. Si tratterebbe di responsabilità extracontrattuale o per fatto illecito, il fondamento della quale può essere ravvisato in due norme del codice civile, l’art. 2043 e l’art. 2051. In ogni caso, qualunque fosse la norma che viene assunta quale riferimento, sarebbe una responsabilità gravosa: si pensi al disposto dell’art. 2043 c.c. che sanziona con l’obbligo del risarcimento del danno ogni comportamento non solo doloso, ma anche colposo, e si tenga presente che la "colpa" può consistere nella negligenza, imprudenza o imperizia, ma anche nella semplice "inosservanza di leggi, regolamenti, discipline o ordini".

Ma si rifletta, ancora di più, alla norma contenuta nell’art. 2051 c.c.: invero, la prova liberatoria risulta notevolmente gravosa. In particolare, l’art. 2051 c.c. sancisce la responsabilità a carico del custode per tutti i danni cagionati dalle cose da lui custodite, salvo che provi che il danno è stato determinato da "caso fortuito". Come noto, il Condominio in quanto proprietario è anche custode della piscina come di tutte le altre parti comuni dell’edificio e pertanto responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. salvo che riesca a fornire la difficile prova della sussistenza del caso fortuito. Pertanto, il Condominio potrebbe esser ritenuto responsabile per il sinistro verificatosi nella piscina di sua proprietà, salvo che provi di aver osservato e dato attuazione a tutte le prescrizioni dettate in materia di gestione di piscine, così che il sinistro verificatosi appaia del tutto imprevedibile ed inevitabile da parte del Condominio stesso e determinato da mero caso fortuito.

E’ chiaro che se il Condominio avesse ritenuto di incaricare un apposito gestore dell’impianto, ogni responsabilità in ordine ai danni in qualche modo conseguenti all’uso della piscina si trasferirebbe in capo al medesimo. In proposito, si tratterebbe di un contratto inquadrabile nella figura del mandato. Pertanto - a fronte del verificarsi di un sinistro connesso all’uso della piscina - il gestore risponderebbe sia nei confronti del danneggiato, a titolo di responsabilità extracontrattuale, sia nei confronti del Condominio, a titolo di responsabilità contrattuale, per violazione delle obbligazioni da lui assunte con il contratto di mandato.

Infine, si ricordi che l’eventuale sinistro potrebbe essere altresì fonte di responsabilità penale a carico del proprietario della piscina, qui il Condominio, e pertanto anche dell’amministratore che sia stato nominato o del gestore che sia stato incaricato. Si pensi al reato di lesioni personali colpose previsto dall’art. 590 c.p. ed al reato di omicidio colposo ai sensi dell’art. 589 c.p..

Dunque, è necessario ed opportuno l’impegno all’osservanza delle prescrizioni – almeno le più rilevanti – sopra illustrate.

A titolo d’esempio, l’apposizione di un semplice cartello recante la scritta "piscina incustodita" non sarebbe certo sufficiente quale prova liberatoria. Piuttosto, il Condominio dovrebbe fare in modo da impedire assolutamente l’accesso alle piscine nelle ore in cui manca la presenza di almeno un assistente bagnanti, curando altresì che la piscina e le aree d’accesso alla stessa siano munite di apposita recinzione che precluda l’ingresso a chiunque, che l’accesso all’area pericolosa sia chiuso a chiave e che l’assemblea determini gli orari di funzionamento. Analogamente, il Condominio dovrebbe garantire la presenza di personale addetto appositamente alla cura dell’aspetto igienico-sanitario delle piscine e delle aree circostanti durante tutto il periodo di funzionamento delle medesime, controllando poi che le pulizie siano effettivamente eseguite.

   Pier Carlo Peroni

Sito internet di riferimento: www.forumimmobiliare.com

TABELLA RIASSUNTIVA

IGIENE: ACCORDO STATO-REGIONI DEL 16 GENNAIO 2003

La piscina condominiale, se destinata esclusivamente agli abitanti il condominio ed ai loro ospiti,  deve possedere i requisiti igienico-ambientali previsti dall’Accordo Stato-Regioni del 16 gennaio 2003 riguardanti: le caratteristiche dell’acqua utilizzata nell’impianto, le condizioni termo-igrometriche e di ventilazione, l’illuminazione e l’acustica.

REQUISITI STRUTTURALI E GESTIONALI
La piscina condominiale deve inoltre avere i requisiti relativi alle caratteristiche strutturali e gestionali (eventualmente) fissati dalla Regione di riferimento (competente per legge). Per l’obbligatorietà del servizio assistenza bagnanti, cfr. oltre.

RIPARTO DELLE SPESE IN CASO DI LOCAZIONE

Le spese concernenti una piscina destinata al servizio di un appartamento dato in locazione sono da ripartirsi secondo quanto disposto dall’articolo 9 della legge n. 392 del 1978: sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative alla fornitura dei servizi condominiali (pulizia della stessa, fornitura dell’acqua, manutenzione ordinaria ecc.). Inoltre spettano sempre al conduttore - secondo la Tabella di ripartizione degli oneri accessori concordata da Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat - le spese per gli addetti ad un impianto sportivo. Spettano invece al proprietario gli oneri relativi ad “interventi di straordinaria manutenzione”.

PISCINE E DIRITTO DI USUFRUTTO
All’usufruttuario di un immobile con piscina competono tutte le spese relative all’ordinaria manutenzione della stessa, mentre sono a carico del nudo proprietario gli oneri derivanti dalla manutenzione straordinaria. Per evitare problemi nell’ambito della ripartizione delle somme a carico del nudo proprietario e dell’usufruttuario, è bene che la delibera con cui l’assemblea condominiale approva il preventivo o il rendiconto delle spese distingua analiticamente quelle occorrenti per l’uso delle cose comuni e quelle concernenti la conservazione delle parti comuni.

DIRITTO DI OSPITALITA'

Il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale costituisce un modo come un altro per godere del bene comune. Va quindi rapportato alle caratteristiche dell’impianto e al tipo di condominio in cui è inserito.

BAGNINO

E’ sempre bene ingaggiare un bagnino per il periodo di maggior fruizione della piscina condominiale. Tale figura,  appositamente disciplinata dal contratto collettivo nazionale per i dipendenti da proprietari di fabbricati (di cui è firmataria la Confedilizia, con i sindacati confederali, in rappresentanza esclusiva della proprietà), può essere assunta tramite un contratto a tempo determinato. Infatti, anche se per le piscine condominiali non è obbligatoria la figura dell’assistente dei bagnanti, è bene ricordarsi che in caso di incidente o addirittura di annegamento di un frequentante la piscina, il condominio - e non l’amministratore - deve considerarsi custode di cosa pericolosa e, di conseguenza, gravato dell’onere di proteggere in modo adeguato la piscina.

Abito in un Condominio dotato di una piscina di circa 100 mq. Vorrei sapere quale legge tratta delle piscine condominiali, se è obbligatoria la presenza di un bagnino e di chi è la responsabilità in caso d’incidente?

Dal punto di vista normativo non esiste una disciplina apposita che riguardi le piscine condominiali e quindi private, pertanto sia la dottrina sia la Giurisprudenza tendono ad equiparare le piscine condominiali, essendo destinate ad una collettività seppur limitata, alle piscine pubbliche per quel che riguarda la normativa applicabile. Pertanto la disciplina base in materia è costituita “dall’Alto d’intesa tra Stato e Regioni relativo agli aspetti igienico sanitari concernenti la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine ad uso natatorio” (pubblicato nella G.U. il 17.2.92 e nel successivo D.M. 18.3.96 Norme di sicurezza per la costruzione e l’esercizio di impianti sportivi).

L’interpretazione di tali norme, secondo buon senso, consente di applicare la normativa delle piscine pubbliche anche a quelle condominiali. L’Atto di intesa tra Stato e Regioni, contiene all’art. 2 una implicita conferma dell’applicazione delle prescrizioni contenute anche alle piscine condominiali, pertanto da tale normativa discendono le responsabilità e gli obblighi per il Condominio.

Vediamo di cosa si tratta. In primo luogo, secondo il disposto dell’art. 6 dell’Atto di intesa tra Stato e Regioni, s’individuano alcune figure professionali, il responsabile della piscina e l’assistente bagnati e si richiede per le vasche fino a 100 mq la presenza di almeno un assistente bagnanti.

Questo parametro è stato ritoccato dal D.M. 18.03.96 che all’art. 14 richiede la presenza dell’assistenza bagnanti per vasche con sprechi d’acqua superiori ai 50 mq. La presenza degli assistenti bagnanti deve essere costante per tutto il periodo in cui la piscina è accessibile all’utenza. È necessario anche disporre di un primo soccorso per tutta la durata del periodo, con personale appositamente formato. L’art. 7 prevede l’obbligo di un’accurata pulizia giornaliera in tutti gli ambienti della piscina.

È chiaro che le prescrizioni normativi accennate, seppur indispensabili e condivisibili, diventano onerose per un Condominio che come detto, dovrebbe applicarle. Il condizionale è d’obbligo, perché ancora oggi non è chiaro quale validità vada attribuita all’Atto d’intesa tra Stato e Regioni, non essendo stato recepito da tutte le Regioni. Tuttavia si ritiene che l’Atto anche se non recepito dalla regione debba considerarsi vincolante, pertanto diventa importante per il Condominio il rispetto delle disposizioni contenute.

Infatti in caso di incidente potrebbero sorgere tre ordini di responsabilità a carico dei condomini quali proprietari (quindi a carico dell’amministrazione e del gestore della piscina). Si parla di responsabilità amministrativa - civile - penale. Responsabilità amministrativa dovuta alla violazione delle norme a prescindere dall’eventuale danno creato. Responsabilità civile a seguito del danno subito e nei casi più gravi subentra anche la responsabilità penale. La responsabilità civile trova il fondamento negli art. 2043 e 2051 codice civile e si tratta di una responsabilità extracontrattuale o per fatto illecito. Secondo il 2043 c.c. la responsabilità è legata ad un atteggiamento non solo doloso, ma anche colposo e quindi anche nell’inosservanza delle leggi, regolamenti, discipline...

Mentre il 2051 c.c. impone un grosso onere per liberarsi dalla responsabilità. Infatti prevede la responsabilità del custode per tutti i danni cagionati dalle cose da lui custodite, salvo il caso fortuito. Significa che per un danno subito nella piscina condominiale, è necessario che il Condominio per non essere responsabile, abbia adottato tutte le misure richieste dalla legge in materia di sicurezza e gestione. A questo va aggiunto che la legge considera l’esercizio della piscina come attività pericolosa, che rende punibile anche la colpa lievissima. Ciò significa che solo adottando tutte le misure di sicurezza ci si può esentare dalla responsabilità in caso di danni, non basterebbe a tal scopo l’avviso al pubblico che la piscina è incustodita. La soluzione migliore pare essere quella che attribuisce ad una società specializzata la gestione della piscina, così che gli oneri e gli obblighi ricadrebbero su questa.


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